Bạn có đang dự tính mua cho mình một mảnh đất để làm vườn, trồng rừng, để ở, hay là “bỏ phố về vườn”. Liệu bạn có biết, những người đi trước bạn đã vấp phải những sai lầm gì?
Bạn có biết rằng rất nhiều người mua đất nông nghiệp lần đầu, như tôi đã “mua nhầm đất” – dẫn đến thiệt hại hàng trăm triệu đồng, thậm chí nó còn dai dẳng suốt nhiều năm về sau.
Trong bài viết này, tôi chia sẻ năm sai lầm phổ biến nhất mà tôi đã từng thấy (và từng trải qua), cùng cách giúp bạn có thể tránh chúng.
1. Mua đất không rõ pháp lý
Đất không rõ pháp lý là gì? Đó là đất chưa sổ đỏ, đất lâm nghiệp, đất quy hoạch, đất tranh chấp.
Ở đây sẽ chia ra hai dạng:
Đất đã có sổ: Bạn cần lưu ý những điểm sau khi mua đất nông nghiệp
Tranh chấp đất, đây là vấn đề rất khó để khảo sát, bởi thường đất nông nghiệp thì khá ít những hộ dân sống xung quanh và thông tin để mà tìm về nó thì cũng tương đối ít.
Cách tránh: Thường thì bạn chỉ cần lên Ủy ban nhân dân Xã, nếu đất đang có kiện tụng thì sẽ có hồ sơ lưu ở Xã. Việc thứ hai bạn cần làm là đi gặp tất cả những hộ giáp ranh với thửa đất mà bạn muốn mua để xác minh ranh giới. Về cơ bản, chỉ cần làm hai điểm trên là bạn đã loại bỏ được 95% rủi ro tranh chấp đất.
Đất chưa có sổ: Có thể là đất này sẽ làm được sổ, hoặc sẽ rất khó để làm được nó, hoặc chờ một thời gian rất lâu.
Với các dạng đất này, mình khuyên bạn nên KHÔNG mua nếu bạn chưa có đủ kinh nghiệm. Tất nhiên, những đất chưa sổ thì đặc điểm chung là giá nó sẽ rẻ hơn khoảng 20% đến 30% so với giá đất có sổ.
Giai đoạn đầu, khi mới mua đất thì Vinh chỉ mua đất có sổ, nói KHÔNG với đất chưa có sổ. Nhưng sau đó khi bắt đầu tìm hiểu kỹ hơn thì đã mua khoảng cỡ gần 10 lô đất chưa sổ, và tất cả đều là những lô có thể làm sổ ngay.
Nếu bạn vẫn muốn thử sức với những lô đất như thế này, mình khuyên bạn nên hỏi những người có kinh nghiệm để hỗ trợ bạn trong quá trình kiểm tra pháp lý và tham gia đàm phán mua đất.
2. Giấy đặt cọc - Tờ giấy quan trọng nhất
Hầu hết các vấn đề, khi mọi người trao đổi thương thảo với nhau qua miệng thì đến khi văn bản hóa thì lại ghi rất hời hợt, nhưng đến khi tranh chấp, có thể là một điều nhỏ nhặt do không rõ ràng. Có thể dẫn đến đổ vỡ giao dịch, thậm chí là kiện tụng kéo dài. Dưới đây là các việc bạn cần chú ý và nên tránh
- Với đất đã có sổ, theo đúng quy định pháp luật thì bạn phải đặt cọc tại phòng công chứng.
- Với các trường hợp viết tay, thường thì do chủ không đồng ý công chứng tại phòng công chứng thì giấy viết tay đó bạn nên nhờ luật sư địa phương biên soạn. Hãy chỉ tất cả những điều khoản mà hai bên đã thương thảo với nhau vào tờ giấy này, cho dù những điều nhỏ.
- Tuyệt đối không dùng các mẫu giấy đặt cọc hai mặt được bán trên internet. Thứ nhất là chất lượng in kém của nó ở cả hai mặt, thứ hai là nó quá ít điều khoản để ràng buộc giữa hai bên. Tốt nhất là bạn nên đánh máy, hai bên đồng ý trên máy tính với nhau trước khi in ra để ký.
3. Rủi ro từ "đất nông nghiệp không có đường"
Có một điểm rất đơn giản, nếu rất đã có sổ thì trên sổ sẽ thể hiện đường. Bạn phải đi thực địa con đường đó và phải xác minh với các hộ lân cận.
Việc mua đất nông nghiệp, đã có sổ, nhưng trên sổ không thể hiện đường. Mà chỉ có đường hiện hữu chung giữa các hộ, bạn cần phải dành thời gian tỉ mỉ để gặp với các khổ xung quanh để họ về nguồn gốc của con đường, thậm chí những hộ xung quanh cũng là người mua mới thì họ cũng chưa chắc đã nắm được. Chính vì vậy việc họ những người bản địa về đường xá đi lại của lô đất mình là điều rất quan trọng.
Với trường hợp đất chưa có sổ, việc xác minh đường cảng phải là điều cần phải làm tới cùng. Không nên làm qua loa.
Rất nhiều trường hợp tranh chấp đất nông nghiệp mà Vinh biết hầu hết đều có liên quan đến vấn đề đường đi.
4. Nước tưới - Mùa mưa thì có, mùa khô thì không.
Có hai điểm bạn phải chú ý liên quan đến đề nước tưới cho đất khi mua đất nông nghiệp.
Điều thứ 1: mảnh đất này có hồ tươi riêng, hay chung với ai không (nếu chung thì có giấy hay không, nếu chưa có thì phải làm ngay). Nếu mảnh đất giáp với nguồn nước thì tốt, nhưng nếu nguồn nước ở xa thì đường ống dẫn nước từ hồ này đến vườn của mình có được các hộ khác cho phép hay không.
Điều thứ 2: một số hồ, suối nếu bạn đi xem đất vào mùa mưa thì mực nước rất tốt. Nhưng vào mùa khô thì nó lại bị cạn nước rất nhanh dẫn đến không có nước để tưới. Việc của bạn là phải hỏi đúng những người dân bản địa sinh sống ở đó, là tại cái vị trí chính xác lấy nước vào mùa khô/hạn đỉnh điểm thì mực nước còn lại bao nhiêu? Có đủ tưới hay không?
Về đường dài, ta có nhiều cách để chủ động nguồn nước, cách phổ biến nhất là bạn có thể đào một cái hồ lớn để dự trữ nước ở trên đỉnh (chi phí của nó cũng không quá nhiều).
Tuy nhiên, một mảnh vườn mà bị cả nước vào mùa khô thì về mặt thanh khoản cho những người nhu cầu làm nông nghiệp thì nó là không tốt. Bạn nên cân nhắc điều này
5. Dành cho người chưa có kinh nghiệm làm vườn với cây công nghiệp.
Đây có lẽ là một điểm đáng tiếc, cho những người chưa có sự chuẩn bị khi mua những vườn đang có thu hoạch sẵn như cà phê, tiêu, sầu riêng.
Vấn đề ở đây là, họ mang trong mình những suy nghĩ đơn giản về nông nghiệp khi quyết định đầu tư vào mua đất nông nghiệp. Có thể là những quyển sách của những tác giả nổi tiếng trên thế giới. Những bối cảnh áp dụng thì chưa hợp lý.
Đây là bài học, khiến cho mình mất đi gần 10 ha cà phê cho thu, bạn có thể không đồng ý với mình về quan điểm làm nông nghiệp nhưng đây là sự thật.
Hầu hết nông dân có vườn cây công nghiệp bán cho bạn, họ đều đang canh tác theo lộ trình phun xịt, phòng trừ sâu bệnh và bón phân hóa học. Tức là, cây công nghiệp đó đang quen với điều đó. Việc bạn đưa một phương pháp hoặc không đưa bất kỳ hành động nào để chăm sóc vườn sau khi mua đất nông nghiệp.
Rất nhanh chóng, chỉ khoảng một đến năm tháng là vườn cây của bạn sẽ bị tiêu điều. Và bạn có hai cách một là cứ tiếp tục theo cách làm của bạn và bạn đánh mất cơ hội để có được một nguồn thu rất ổn định, có thể gấp đôi số tiền lãi mà bạn đang trả cho khu vườn.
Trường hợp thứ hai, khi bạn đã tỉnh ngộ thì khu vườn cũng đã suy hào rất nhiều, và bạn mất khoảng tầm một đến hai năm thì mới vực dậy lại khu vườn như ban đầu. Và với nhiều ngân sách hơn.
Tôi cũng giống như bạn, đắn đo giữa việc sử dụng phân bón hóa học hay phun xịt. Thay vì đi tìm câu trả lời để dung hòa cho việc làm nông nghiệp sạch và năng suất thì tôi lại “cứng đầu” với những quan điểm nông nghiệp của mình.
Đến sau này, khi tôi bắt đầu nghiêm túc với việc đầu tư nông nghiệp và tạo dòng tiền từ đó. Tôi vẫn không từ bỏ việc làm nông nghiệp bền vững, chính vì vậy tôi đã tìm kiếm đến rất nhiều người thầy khác nhau trong lĩnh vực này. Cuối cùng tôi đã áp dụng thành công việc dung hòa giữa hai điều trên. Nếu bạn muốn thì bạn có thể tìm đọc thêm ở những trang làm nông bền vững.